Строить дом физическому лицу-предпринимателю, коммерческому товариществу или частному лицу?
Сейчас в Эстонии наступило время, когда многие улучшают свои жилищные условия, строят или покупают квартиры и дома. Прежде чем покупать или строить для себя дом следует взвесить различные схемы налогообложения и сопровождающие их риски.
Часто физическое лицо-предприниматель использует свой дом и для предпринимательства. В этом случае правомерен вопрос - можно ли вычитать из доходов от предпринимательства расходы, связанные с приобретением жилья? Общее правило таково, что физическое лицо-предприниматель может вычитать из доходов от предпринимательства расходы, связанные с предпринимательством. Так как дом, по всей вероятности используется и для проживания, то при приобретении дома можно вычесть только часть стоимости приобретения. Поэтому следует найти разумную пропорцию, которую можно для Налогового департамента обосновать (исходя из сущности, объема, интенсивности и прочих характеристик предпринимательства).
Так как физическое лицо-предприниматель учитывает расходы по кассовому методу, то в расходы можно отнести фактически уплаченную сумму или ее пропорцию, вычисленную на основании вышеизложенного. Поэтому, если дом строится или приобретается с помощью кредита, то в расходы можно сразу зачесть связанную с предпринимательством часть от реально уплаченных расходов, хотя кредит возвращается в течение нескольких лет. Для того, чтобы в действительности было бы из чего вычитать расходы, должны иметь место доходы от предпринимательства такого же порядка в течение периода до 7 лет. А именно потому, что нельзя связанные с предпринимательством расходы, которые превышают доходы сдвигать до бесконечности, а только 7 лет. Поэтому, если по прогнозам в ближайшие 7 лет не возникнет доход от предпринимательства, который покроет сумму, зачтенную при покупке дома в расходы по предпринимательству, то разумнее выбрать меньшую пропорцию или вообще аренду капитала, при которой жилье не выкупается сразу, как при получении кредита, а оплачиваются ежемесячные платежи.
Важно осознать то, что если часть расходов на приобретение дома отнесены в расходы, связанные с предпринимательством, то при продаже дома эта же пропорция является доходом от предпринимательства, которую облагают подоходным и социальным налогом. Поэтому, при продаже жилья в будущем возникает положение, при котором с пропорции, использованной для жилья, не платятся никакие налоги, а с той части, которую использовали для предпринимательства, платится 59% от продажной цены. Учитывать следует и то, что если часть стоимости приобретения дома относят на расходы по предпринимательству, то и подоходный налог можно получить обратно только с той части интрессов с кредита на жилье, которая приходится на используемую для жилья часть дома. Интрессы, приходящиеся на ту часть стоимости, которая отнесена на расходы, тоже можно отнести на расходы.
В связи с этим, приобретение дома физическим лицом-предпринимателем позволяет отодвинуть налоги, но не уменьшить их. Если же дом приобретается на более длительный период и, предположительно, его стоимость за время использования возрастет, то в конце концов налоговая нагрузка может возрасти.
Дом можно построить и так, что его выстроит коммерческое товарищество, относя строительные расходы в расходы для предпринимательства. Этот вариант позволяет использовать свободные средства коммерческого товарищества. Для того, чтобы строительные расходы можно было бы рассматривать как расходы по предпринимательству, коммерческое товарищество должно получать доход с этого строения. Если в строении коммерческого общества будет жить его работник, член правления или совета или их супруги, дети или родители, то нужно знать, что плата за наем в размере ниже рыночной стоимости для указанных лиц является специальной льготой и коммерческое товарищество должно ежемесячно платить подоходный и социальный налог со стоимости специальной льготы (разница между фактической платой за наем и рыночной стоимостью). Для того, чтобы у коммерческого товарищества не возникли обязательства по налогам, должна стоимость найма соответствовать рыночной стоимости. Для надежности можно спросить у некоторых бюро недвижимости письменную точку зрения по поводу рыночной стоимости найма. В то же время коммерческое товарищество может сдавать в найм не все помещения, а часть использовать в целях предпринимательства. Но стоит учесть, что налоговый департамент может придти проверить, используются ли помещения для предпринимательства и какая часть, а в какой части проживают. В этом случае было бы хорошо, если бы проект предусматривал два использования помещений.
При постройке дома может возникнуть желание вернуть налог с оборота с товаров и услуг, приобретенных при строительстве. Следует подчеркнуть, что при строительстве жилых помещений Закон о налоге с оборота запрещает зачитывать налог с оборота. Но если коммерческое товарищество строит жилой дом, который будет использоваться только в целях предпринимательства, то налог с оборота зачитывать можно. В таком случае коммерческое товарищество находится под строгим контролем Налогового департамента во время строительства и позже, а если помещения все-таки начнут использовать в качестве жилья, то у коммерческого товарищества появляется большой налоговый риск. На практике Налоговый департамент до сих пор исходил не из назначения здания, а из его фактического использования.
Если же планируется все-таки приобрести для семьи именно место проживания, то самым надежным вариантом является приобретение жилья частным лицом. В этом случае можно из доходов вычесть интрессы по кредиту на жилье и при продаже дома не надо платить подоходный налог с полученной выгоды.
Статистика посещений
